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??衛民不動產蔡為民評論稱，回顧2013年9月的置換，可以被視為瑞安房地產當時自行“割肉”以“安撫”投資人的做法。看上去是雙方手中項目的等價交換，但含金量千差萬別。
??然而，此後瑞安房地產一直沒有公佈置換進度，雙方在太平橋116項目中的權益比例外界更是無從知曉。
??瑞安“割肉”安撫投資者
??癥結在舊城改造緩慢
瑞安 割肉安撫投資者 癥結在舊城改造緩慢
??近日，香港盈拓房地產投資公司（以下簡稱盈拓）在其官網發佈的一份公告，披露瞭瑞安房地產面臨的尷尬局面。公告透露，瑞安房地產旗下上海市中心的太平橋116項目動遷已完成，但仍不得不將其中80%的權益“割肉”給一傢私募基金TrophyPropertyDevelopmentL.P.（以下簡稱TPD）。
??TPD基金投資人恐難保本
??據《每日經濟新聞》記者瞭解，受困於瑞安房地產動遷緩慢，TPD基金投資人已經蒙銀行信貸貸款信貸年息受瞭不小損失，瑞安房地產為瞭安撫投資人，犧牲瞭旗下極為難得的優質項目。不過，瑞安房地產要從舊城改造之困走出，還需時日。
??對此，盈拓董事總經理AlexWalker表示：“今年第二季度，基金是5個混合項目的小股東，在9月5日置換完成後，基金現在是太平橋116項目的大股東瞭。”
內容來自sina新聞
??對於瑞安房地產來說，換出去的太平橋116項目未來開發的產品是住宅，其位置緊鄰人氣高的新天地，此前瑞安房地產在這一帶的翠湖天地大獲成功，未來住宅銷售應該不成問題。據估算其售價約在15萬元/平方米。對於基金來講，回報率是值得期待的。
??瑞安房地產當時公告稱，置換完成後，公司將與TPD合營太平橋116項目，公司可通過銷售選擇權等方式，將在該項目的權益增至近40%。置換完成後，瑞安房地產仍將全權管理項目的發展。
??盈拓官網消息稱，2014年9月5日，資產置換已經完成，基金的價值將被顯著提升。對於TPD來說，新置入的資產前景看好。
??矛盾的癥結還在於瑞安房地產的舊城改造，由於動遷久拖不決，甚至可能需要投入更多資金。投資過程被延期，甚至已經超過瞭基金的續存期限，投資人認賠離場。
??2013年9月，瑞安房地產突然宣佈與TPD展開項目置換，外界一時還看不清其中原委。誰知一年之後，瑞安房地產就經歷瞭一次不小的震動。2014年8月，TPD的31名投資人打折出售瞭他們持有的部分股份。據外媒估算，他們的損失高達60%。TPD與瑞安房地產的摩擦被公之於眾。
??對於此次盈拓披露的消息，瑞安房地產回復稱：“公司2013年9月30日與投資者訂立置換協議，以重組公司的資產及資源。該協議已於2014年9月完成。如出售選擇權或購買選擇權獲行使，公司將在需要時根據上市公司規則另行刊發公佈。”
??瑞安房地產表示，“2014年8月，規劃可銷售面積約9萬平方米的太平橋116號地塊已順利完成拆遷，有關工程已經開展，預計於2015年底前開始銷售，為公司創造更高銷售額及收益。”
??現在的太平橋116項目，已經解決瞭動遷問題。根據最新消息，如果沒有引入其他投資者，瑞安房地產最多也隻持有其中20%權益。蔡為民認為，瑞安房地產當時希望權益達到近40%，而目前在這一項目的權益比例之低，是公司不願看到的。
??近日，盈拓官網消息稱，其擔任投資顧問的私募房地產基金TPD，目前已持有中國上海太平橋116項目80%的權益。
??TPD在2008年成立，145個投資人一共出資瞭10億美元，投資人包括美國的一些養老基金、個人銀行傢等。TPD的牽頭人為洪錦標，是瑞安房地產主席羅康瑞的連襟 （姐妹的丈夫）。基金最初投資瞭瑞安房地產5個項目的少數股權。
??據悉，太平橋116項目位於上海市中心盧灣區淮海路附近，緊鄰瑞安房地產“上海新天地”項目，是一宗極為珍稀的高端住宅地塊，原本是瑞安房地產旗下項目。2013年9月底，瑞安房地產與TPD達成一項協議，雙方進行資產置換，TPD將原先投資持有的瑞安瑞虹新城、重慶天地、武漢天地等地多個項目的股權置換成太平橋116項目的全部股權。
??他還表示，太平橋項目推進得極好，未來將提供300套住房和330個停車位，項目一個會所已經部分完工，今年春節前可能展開預售。
??但同時有消息稱，TPD基金的投資人已經不能指望拿回全部本金，如果一切進展順利，投資人可能拿回70%~81.5%的本金，隻能說比資產置換前要好得多。
??浙江一位參與海外房地產私募基金的律師告訴《每日經濟新聞》記者，對於房地產私募基金來說，5年已經幾乎是極限周期，這就不難理解為什麼一些投資人會在2014年，基金運轉到第6年時選擇割肉退出。他參與的一些基金在第二年就開始著手退出，第三年退出是比較常見的。“很多時候，此類投資運用‘假股真債’的模式，目的就是減少基金投資人風險。這個案例的風險似乎控制得不夠好。”
??在資產置換之前，外媒報道稱，在2013年底，TPD的物業權益估值已經比募集初期跌去一半以上，從10億美元跌到銀行二胎利息怎麼貸款比較會過件4.5億美元。當時外界還在擔心瑞安房地產的動遷還將消耗更多的資金。如今對於TPD來說，情況已經扭轉，但對瑞安房地產來說，還有更多工作要做。記者 盧曦 發自上海
??（每日經濟新聞）
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-23/09545952974221956395325.shtml
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